Escritura de propiedad: todo lo que debes saber antes de tramitarla
En este artículo vas a aprender:
Si estás sumergido en el proceso de compraventa de una vivienda, seguro que habrás oído hablar de un documento conocido como escritura de la propiedad.
Puede que no tengas ni idea de qué es o para qué sirve esta escritura de una casa, pero te recomendamos que la tengas muy en cuenta y la solicites lo antes posible, ya que es de gran importancia, tanto si eres comprador como si eres vendedor.
Si quieres saber más sobre esta escritura, quédate en este artículo y toma nota.
Qué es la escritura de la propiedad
La escritura de la propiedad es un documento público otorgado ante notario que confirma la titularidad de una vivienda.
Es esencial en la compraventa de una vivienda, ya que con ella se certifica la transferencia de la propiedad y se asegura la seguridad jurídica de la transacción.
En otras palabras, la escritura de una casa o piso es un documento que indica quién es el propietario de una vivienda.
Si esta vivienda se vende y cambia de propietario, debe constar en la escritura, bajo la supervisión de un notario, para que esta nueva situación tenga validez legal.
Para qué sirve la escritura de la propiedad
Ya sabes que la escritura de una vivienda es fundamental para indicar el cambio de propietario en la compraventa de una casa o piso.
Pero eso no es todo, y las garantías que te da una escritura van mucho más allá del simple cambio de titularidad. Estas son:
✅ Garantiza la seguridad jurídica de una compraventa
Al realizar la escritura ante notario, se certifica la propiedad de la vivienda, la identidad de los involucrados, la descripción del inmueble y otros datos relevantes como:
- Ausencia de cargas o gravámenes: Confirmación de que el inmueble está libre de hipotecas, embargos o cualquier otro tipo de carga que pudiera afectar la transacción.
- Condiciones de la transacción: Términos acordados sobre el precio, forma de pago, y otros acuerdos específicos de la venta.
- Fecha de efectividad: Establecimiento de la fecha en la que la transferencia de propiedad se hace efectiva.
- Firma de las partes: Firmas de todas las partes involucradas, validadas por el notario.
✅ Registro del nombre del comprador en el Registro de la Propiedad
Cuando en una compraventa de vivienda existe una escritura de la propiedad, puedes despreocuparte de posibles retrasos a la hora de inscribir al comprador en el Registro de la Propiedad
✅ Asegura que el propietario pueda vender su vivienda
La escritura de una casa o piso garantiza que el vendedor está en disposición legal de vender su propiedad y, además, de cuáles son las cargas legales de la vivienda.
✅ Facilita el acceso a financiación
La mayoría de bancos e instituciones financieras solicitan una copia de la escritura para concederte un préstamo o hipoteca con la que poder pagar tu nueva vivienda.
Cómo solicitar una copia de la escritura de tu vivienda
Y ahora la pregunta del millón, ¿cómo se solicita la escritura de una propiedad?
Bien, pues, antes de nada, te recomendamos que revises bien en el cajón donde guardas los documentos, ya que el notario está obligado a darte una copia en el momento de la adquisición de la vivienda.
En el caso de que haya desaparecido esta copia no te asustes, es más común de lo que piensas y el proceso para solicitar una nueva es bastante sencillo.
Tienes 3 formas de hacerlo, de tí depende seguir el camino que más sencillo te resulte:
1. Contacta con tu notario
Si sabes cuál es el notario que formalizó la compra o la última transacción de la propiedad, puedes acudir a él para solicitar una copia de la escritura.
Los notarios están obligados a conservar una copia de todos los documentos notariales que han procesado.
El notario necesitará saber el número de protocolo y fecha en la que se realizó la adquisición de la vivienda para poder darte una copia.
Si se te ha olvidado, puedes solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para conocer estos datos.
2. Solicitud en el Registro de la Propiedad
Si no tienes acceso al notario original o necesitas una copia y no sabes quién fue el notario, puedes solicitar una copia en el Registro de la Propiedad.
Aquí puedes obtener una copia del asiento registral que incluye información esencial del inmueble y su titularidad.
Para solicitarla, necesitarás conocer la ubicación del inmueble y, si es posible, el número de finca registral.
3. La vivienda nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad
Si la vivienda implicada en la compraventa nunca ha sido inscrita en el registro, estás ante una situación más complicada.
Pueden darse 2 situaciones distintas:
➡️ Que la vivienda no figure inscrita en el Registro de la Propiedad
Este proceso se conoce como inmatriculación o, lo que es lo mismo, la primera inscripción de la vivienda en el registro.
Para realizarlo, hay que seguir estos pasos:
- Presentación del título de propiedad: Debes presentar un título público que certifique la propiedad. Este documento debe haber sido traslativo de dominio, es decir, que efectivamente haya transferido la propiedad (por ejemplo, una escritura de compraventa).
- Liquidación de impuestos: Asegúrate de que se haya realizado el pago del impuesto correspondiente a la transacción o posesión del inmueble.
- Coincidencia con el catastro: El título debe describir la propiedad de manera que coincida con la descripción catastral del inmueble.
- Acta notarial: Además del título, es necesario presentar un acta notarial que verifique la titularidad del actual propietario y que el notario dé fe de ello, basándose en la documentación y el historial de transmisiones de la propiedad.
➡️ Que la vivienda figure inscrita a nombre de persona diferente a la del vendedor
Ante esta situación, se pueden dar 3 circunstancias:
- Inscripción del título del anterior propietario: Si la propiedad está registrada a nombre de la persona que vendió al vendedor actual, primero debes asegurarte de que el título de esa persona esté correctamente inscrito en el Registro. Esto es necesario para que puedas registrar tu propia compra después.
- Restaurar la cadena de titularidades: Si hay varias transferencias de propiedad entre el titular registrado y tú que no están inscritas, necesitas completar la cadena de titularidades. Esto puede implicar registrar los títulos intermedios o, si eso no es posible, seguir un procedimiento judicial llamado «expediente de dominio» para clarificar la situación.
- Propiedad inscrita a nombre de un tercero: Si un tercero tiene la propiedad inscrita a su nombre y la adquirió legalmente de quien estaba registrado antes, y tú tienes un derecho más sólido sobre la propiedad, necesitarás demostrar ese derecho para corregir la inscripción. Si este tercero compró la propiedad de buena fe, es decir, sin saber de tu reclamación, no podrás cambiar la inscripción y tu opción sería reclamar legalmente contra el vendedor que te vendió de forma engañosa.
Por lo que, la recomendación antes de comprar una vivienda es que te asegures bien de que la escritura existe y está en regla para evitar estos problemas a la hora de la venta.
Ejemplo de la escritura de una vivienda
Si quieres ver cómo es una copia de la escritura de una propiedad, aquí te dejamos un PDF que puede servir como modelo legal de escritura:
Debes tener en cuenta los aspectos fundamentales que se deben incluir en una escritura de compraventa de una vivienda, proporcionando claridad y detalle sobre los términos del acuerdo entre las partes involucradas.
Preguntas frecuentes sobre la escritura de una casa
Si te has quedado con alguna duda relacionada con la escritura de una propiedad, aquí trataremos de resolvértelas:
¿Es obligatorio escriturar una casa?
La escrituración de una casa, si bien es muy recomendada y beneficiosa para todas las partes involucradas en una transacción inmobiliaria, no es estrictamente obligatoria en términos legales.
¿Cómo saber si una casa tiene escrituras?
Para verificar que una vivienda tiene escrituras debes: solicitar información en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la vivienda, revisar la documentación entregada por el vendedor al momento de la compra y consultar con el notario que realizó la compraventa para obtener detalles sobre las escrituras.
¿Dónde solicitar copia de escritura de vivienda?
Puedes solicitar una copia de la escritura de una vivienda en el Registro de la Propiedad o ante el notario que gestionó la compraventa de la misma
¿Cómo saber si una escritura es legal?
Para asegurarse de que una escritura de propiedad es legal, es fundamental verificar que los datos del comprador, vendedor y la descripción del inmueble sean correctos y estén actualizados.
La fecha en la que se realizó la escritura debe ser coherente y estar en concordancia con el momento de la transacción. Es recomendable comprobar si la escritura ha sido debidamente inscrita en el Colegio Notarial correspondiente para garantizar su legalidad. Además, es esencial confirmar que la escritura ha sido otorgada ante notario, ya que este profesional tiene la potestad de validar legalmente el documento y garantizar su autenticidad.
¿Se puede vender una propiedad sin escritura?
Aunque no es recomendable, sí es posible vender una vivienda sin contar con la escritura de la misma.
¿Cuál es el coste de escriturar una vivienda?
El coste de escriturar una vivienda varía en función de diferentes factores que intervienen en el proceso. Entre los elementos a considerar se encuentran: El precio de la compraventa de la casa, el número de folios que conforman la escritura y los honorarios del notario, que están sujetos a un arancel establecido.
Qué función tiene el notario en la escritura de la vivienda
El notario juega un papel fundamental en la escritura de compraventa de una vivienda. Su función principal es dar fe de la legalidad de la operación, asegurando que todos los documentos estén en orden y que ambas partes estén de acuerdo con los términos de la transacción. Además, se encarga de redactar la escritura y de registrarla en el Registro de la Propiedad, garantizando la seguridad jurídica de la operación.
La escritura de la propiedad, indispensable en la compraventa de casas
Tras leer esto, seguro que ya tienes otra perspectiva sobre la escritura de la vivienda y ves imposible realizar una compraventa sin disponer de una copia.
Pero, ten en cuenta que, la escritura de la propiedad, es solo un documento más entre todos los aspectos legales que debes tener en cuenta a la hora de realizar una compraventa de vivienda.
Para evitar que te marees buscando en las bases legales, aquí tienes un resumen de todo lo que debes tener en cuenta en la compraventa:
