Contrato de arras: Qué es y cómo puedes cumplimentarlo de forma correcta

En el proceso de compra-venta de un piso, son mucho los trámites y documentos que hay que rellenar. Hay tantos, que es muy fácil equivocarse en alguno.

Uno de ellos es el contrato de arras, uno de los contratos más importantes a la hora de comprar o vender una vivienda.

Si has oído hablar de él pero no sabes en qué consiste ni qué debe contener para cumplir con la legalidad, quédate en este artículo para descubrirlo y evitarte problemas futuros.

Qué es el contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa de una propiedad, como un piso o una casa, donde tanto el vendedor como el comprador se comprometen a cerrar la operación bajo ciertas condiciones.

Este tipo de contrato es una práctica común en el mercado inmobiliario y ofrece seguridad tanto al comprador como al vendedor.

Para el comprador, asegura que la propiedad no será vendida a otra persona, mientras que para el vendedor, representa un compromiso serio de compra por parte del interesado.

Qué son las arras de un piso

Las arras de un piso se refieren a la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como muestra de compromiso y garantía de que ambas partes cumplirán con el acuerdo establecido para la compraventa de la propiedad.

Este importe, también conocido como señal, se entrega al formalizar el contrato de arras, asegurando así la seriedad de la transacción y el interés mutuo en completar la venta.

▶️ Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa

La diferencia clave entre el contrato de arras y el de compraventa es su propósito y las consecuencias de no seguirlo.

El contrato de arras es como un acuerdo inicial que muestra que tanto el comprador como el vendedor están serios sobre la venta y compra de una casa, dándoles seguridad antes de hacer la venta final. Si alguien decide no seguir adelante, puede perder el dinero que dio como señal o tener que devolver el doble de este.

En cambio, el contrato de compraventa es el acuerdo final que hace oficial la venta de la casa, y si alguien no cumple con lo prometido, las consecuencias son más serias.

Mientras que el contrato de arras se puede hacer entre las dos partes sin necesidad de más formalidades, el contrato de compraventa necesita ser firmado ante un notario y registrado para que sea completamente válido.

	Contrato de arras	Contrato de compraventa
Para qué sirve	Es un acuerdo inicial para reservar la compra o venta de una casa.	Es el acuerdo final que hace oficial la compra o venta de una casa.
Si alguien se arrepiente	Quien se arrepiente pierde dinero o tiene que pagar el doble.	Las consecuencias son más serias, como ir a juicio.
Cómo se hace	Se puede hacer de manera simple entre comprador y vendedor.	Necesita un notario y que se registre para ser oficial.

Qué debe incluir un contrato de arras

Para que el contrato sea válido, debe incluir una serie de aspectos:

1. Información precisa sobre la vivienda

Este contrato debe detallar de manera clara y precisa la descripción de la propiedad en venta.

Esto incluye:

• La dirección exacta
• Las características principales de la vivienda (como el número de habitaciones, baños, metros cuadrados, etc.)
• Y cualquier otro detalle relevante que defina de forma clara lo que se está vendiendo.

2. Precio acordado

El documento debe especificar el precio total acordado por la vivienda.

Este es un elemento crucial de este tipo de contratos, ya que establece la cantidad que el comprador se compromete a pagar y el vendedor a aceptar por la propiedad.

3. Cantidad entregada como señal

El contrato debe indicar la cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal o arras.

Esta cantidad suele ser un porcentaje del precio total de venta y sirve como garantía de que el comprador está seriamente comprometido con la compra. Se puede pagar en efectivo, transferencia e incluso cheque.

También se establece cómo esta cantidad se descontará del precio total en el momento de la venta final.

4. Plazo máximo para escriturar el contrato de compraventa

Es clave fijar un plazo específico para pasar del contrato de arras a la firma del contrato de compraventa definitivo.

Este período, que suele estar establecido en torno a los 30 a 90 días, sirve como fecha límite para completar la venta.

Este plazo entre contrato de arras y escritura asegura que ambas partes tengan tiempo suficiente para preparar todo lo necesario, como la financiación y la documentación, facilitando una transición suave hacia la finalización de la compra.

5. Compromisos de ambas partes

El contrato debe reflejar los compromisos que tanto el comprador como el vendedor asumen al firmar el acuerdo.

Esto incluye no solo la obligación del comprador de pagar el precio acordado y del vendedor de entregar la propiedad en las condiciones pactadas, sino también las consecuencias específicas en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes.

6. Consecuencias de no cumplir con el acuerdo

El contrato de arras debe establecer qué pasa si el comprador o el vendedor no cumplen con lo pactado.

Si el comprador incumple, pierde la señal entregada. Si el vendedor incumple, debe devolver el doble de la señal.

Además, puede haber demandas por incumplimiento de contrato de arras, sobre todo si no se justifica por causas mayores.

Esto asegura que ambas partes tomen en serio el compromiso de compra-venta.

Tipos de contratos de arras

Ahora que ya conoces qué son los contratos de arras y las características que tienen, debes saber que existen diferentes tipos que puedes elegir en función a tus necesidades:

✳️ Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan como un sello de confirmación del compromiso de compra-venta entre las partes.

Al firmar un contrato de este tipo, tanto el comprador como el vendedor se ven obligados a cumplir con lo pactado, sin posibilidad de retractarse sin enfrentar consecuencias legales.

Este tipo de arras subraya la seriedad y la firmeza del acuerdo, asegurando que ninguna de las partes pueda desistir del contrato sin cumplir con sus obligaciones.

Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o solicitar una compensación por los daños causados.

✳️ Arras penales

Las arras penales introducen una penalización específica para la parte que incumpla el contrato. A diferencia de las arras confirmatorias, este tipo de arras no solo permite a la parte afectada por el incumplimiento reclamar una indemnización por daños y perjuicios, sino también exigir el cumplimiento del acuerdo original.

La penalización suele estar claramente definida en el contrato y se aplica como una medida disuasoria contra el incumplimiento, ofreciendo así una capa adicional de seguridad y compromiso entre comprador y vendedor.

✳️ Arras penitenciales

Las arras penitenciales son las más flexibles en términos de permitir a las partes la posibilidad de retractarse del acuerdo.

Bajo este tipo de contrato, si el comprador decide no proceder con la compra, perderá la cantidad entregada como señal.

Por otro lado, si es el vendedor quien se retracta, debe devolver al comprador el doble de la señal recibida.

Este tipo de arras ofrece una salida al acuerdo, pero con consecuencias económicas claras que buscan compensar a la parte afectada por la decisión de no continuar con la compraventa.

Tipo de Arras	Descripción	Consecuencias de incumplimiento
Arras confirmatorias	Confirman el compromiso de compra-venta y obligan a ambas partes a cumplirlo.	Obliga a cumplir el contrato o enfrentar demandas por incumplimiento.
Arras penales	Establecen una penalización económica para quien incumpla el contrato.	Permite exigir el cumplimiento del contrato o aplicar una penalización acordada.
Arras penitenciales	Permiten a cualquiera de las partes retractarse del acuerdo.	El comprador pierde la señal o el vendedor devuelve el doble de esta cantidad.

Cada tipo de contrato de arras tiene sus propias ventajas y desventajas, y la elección entre uno u otro dependerá de las necesidades y la seguridad que busquen las partes involucradas en la transacción de compra-venta de una propiedad.

Errores comunes al firmar un contrato de arras

Existen una serie de errores que suelen cometer los particulares a la hora de firmar un contrato de arras y que les puede suponer serios problemas en el futuro.

Toma nota para no meterte en un lío:

❌ No especificar el tipo de arras

Es fundamental aclarar si el contrato de arras es penitencial, confirmatorio o penal.

Esta especificación evita malentendidos y establece claramente las consecuencias de un incumplimiento.

Sin esta claridad, tanto el contrato de arras firmado por inmobiliaria como el contrato de arras entre particulares pueden llevar a disputas legales.

❌ Ignorar las condiciones de la vivienda

El contrato debe detallar exhaustivamente el estado actual de la propiedad, incluyendo cualquier carga o limitación.

Esto es crucial, ya sea que el contrato de arras sea firmado por un solo propietario o en situaciones donde el contrato de arras no está firmado por el vendedor, ya que asegura que el comprador conozca exactamente lo que está adquiriendo.

❌ Falta de claridad en los plazos

Definir claramente los plazos para la firma del contrato de compraventa y otras condiciones es esencial.

Un contrato de arras sin fecha límite puede llevar a situaciones de incertidumbre y potencialmente a una demanda por incumplimiento de contrato de arras, especialmente si se alega incumplimiento de contrato de arras por causa de fuerza mayor.

Para evitar cometer estos errores o cualquier otro tipo, es mejor que cuentes con la ayuda de unos profesionales en la venta de viviendas. Recuerda que lo barato sale caro.

Modelo de contrato de arras PDF

Para facilitar el proceso de compra-venta y asegurar que tanto compradores como vendedores estén protegidos y comprometidos con la transacción, es esencial contar con un modelo de contrato de arras bien estructurado.

Para facilitarte el proceso, aquí tienes un modelo de contrato de arras que puedes adaptar a tus necesidades.

Este modelo incluye todos los elementos esenciales que debe contener un contrato de arras, asegurando que tanto tú como el comprador estéis protegidos y comprometidos con la venta.

Existen diversos modelos de contrato de arras, cada uno adaptado a diferentes situaciones y necesidades.

Desde el modelo de contrato de arras penitenciales, que permite a las partes retractarse del acuerdo bajo ciertas condiciones, hasta modelos más específicos como el contrato de arras o señal, y plantillas diseñadas para rescisión de contrato.

Estos modelos pueden encontrarse en formatos accesibles como Word y PDF, facilitando su edición y personalización.

Vende tu vivienda de forma segura con el contrato de arras

El contrato de arras no solo asegura la transacción, sino que también clarifica los términos y protege a ambas partes de posibles incumplimientos.

Al elegir el tipo de arras adecuado y evitar errores comunes, puedes facilitar un proceso de venta transparente y sin complicaciones.

Recuerda que contar con un modelo de contrato de arras adaptado a tus necesidades específicas es clave para una venta exitosa.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

Aquí tienes una serie de preguntas frecuentes sobre este tipo de contratos: