¿Cómo vender la casa en un divorcio?

Vender una casa durante un divorcio puede ser una experiencia desafiante, tanto desde el punto de vista emocional como legal. Es normal sentirse abrumado ante las decisiones financieras, el reparto de bienes y las implicaciones legales que conlleva. Lo más importante es entender las opciones disponibles y cómo se pueden abordar los desafíos legales y financieros.

Ya sea que estés buscando vender la casa rápidamente o maximizar el valor, conocer el proceso adecuado te ayudará a tomar decisiones informadas y evitar sorpresas desagradables durante este delicado trámite. ¡Sigue leyendo!

Factores legales a considerar

Vender una vivienda en un proceso de divorcio implica atender varios aspectos legales que pueden afectar la transacción. Estos factores pueden variar dependiendo de la situación familiar, el régimen matrimonial y la titularidad de la propiedad.

Sentencia de divorcio y su impacto en la venta

La sentencia de divorcio es un documento fundamental que establece los derechos y responsabilidades de cada cónyuge. Si la sentencia otorga el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, la venta puede estar condicionada a obtener su consentimiento.

Además, si la sentencia incluye cláusulas sobre el bienestar de los hijos menores, la venta puede estar sujeta a aprobación judicial, ya que la prioridad será no alterar su estabilidad.

Consentimiento de ambos cónyuges

La venta de una propiedad en la que ambos cónyuges figuran como titulares requiere, en general, el consentimiento de ambos. Si uno de los cónyuges se niega a vender, puede ser necesario iniciar un proceso judicial que resuelva la disputa.

Para evitar demoras, lo mejor es negociar un acuerdo mutuamente beneficioso que permita a ambas partes obtener su parte justa del valor de la propiedad sin conflictos prolongados.

Papel del juez en la venta de viviendas con hijos menores

Cuando hay hijos menores de por medio, el juez tiene un papel activo en garantizar que la venta de la vivienda no afecte negativamente a su bienestar. Si la casa es el domicilio familiar, el juez puede condicionar la venta a que se garantice un nuevo hogar adecuado para los menores. Esta protección busca asegurar que los hijos no sufran un impacto negativo en su calidad de vida tras la venta del inmueble.

Tipos de propiedades en un divorcio

El tipo de propiedad afecta de manera significativa el proceso de venta en un divorcio. Dependiendo de si la vivienda fue adquirida antes o durante el matrimonio, o si está sujeta a hipotecas, las implicaciones legales y financieras varían.

Vivienda comprada en régimen de gananciales

En los matrimonios con régimen de gananciales, las propiedades adquiridas durante el matrimonio se consideran bienes comunes, lo que significa que ambos cónyuges tienen derecho a la mitad del valor.

Para vender este tipo de vivienda, es necesario que ambos cónyuges estén de acuerdo y que la venta refleje un reparto justo. Si uno de los cónyuges quiere quedarse con la casa, debe compensar económicamente al otro, o se puede optar por la venta y dividir los ingresos.

Propiedad comprada antes del matrimonio

Si uno de los cónyuges compró la vivienda antes de casarse, esta se considera un bien privativo. El otro cónyuge no tiene derechos de propiedad sobre la vivienda, a menos que se haya invertido dinero común durante el matrimonio, como en el pago de una hipoteca.

En estos casos, aunque la vivienda siga siendo privativa, puede haber compensaciones financieras si se utilizaron fondos gananciales para su mantenimiento o mejora.

Vivienda privativa con hipoteca pagada en el matrimonio

Cuando una vivienda es privativa, pero la hipoteca ha sido pagada con dinero ganancial, ambos cónyuges pueden tener derecho a una parte proporcional del valor de la propiedad.

En este escenario, es común que surjan disputas sobre el porcentaje que le corresponde a cada parte, por lo que es necesario contar con asesoría legal adecuada para calcular el reparto justo y evitar conflictos.

Soluciones en caso de desacuerdo entre los cónyuges

Cuando no es posible llegar a un acuerdo sobre la venta de la vivienda en un divorcio, existen varias alternativas legales que pueden resolver el conflicto y permitir la disolución del bien.

Extinción de condominio

La extinción de condominio es una solución que permite que uno de los cónyuges adquiera la parte del otro, quedándose con la propiedad completa. Esto evita la venta en el mercado y simplifica la separación de bienes.

Para hacerlo, ambas partes deben estar de acuerdo en el valor de la propiedad y en cómo se llevará a cabo el pago de la parte proporcional.

Venta de la parte de la propiedad a un tercero

Si no se logra un acuerdo entre los cónyuges, uno de ellos puede optar por vender su parte de la propiedad a un tercero. Esta opción es menos común, ya que encontrar un comprador interesado en adquirir solo una parte de la propiedad puede ser complicado. Sin embargo, sigue siendo una opción válida en casos donde la relación entre los cónyuges está demasiado deteriorada.

División judicial de la vivienda

Cuando no hay acuerdo posible entre las partes, la división judicial es la última opción. En este caso, el juez puede ordenar la venta de la propiedad en una subasta pública. Los ingresos obtenidos se reparten entre los cónyuges según su porcentaje de propiedad.

Esta solución, aunque efectiva, suele ser más lenta y menos rentable, por lo que se busca evitarla en la medida de lo posible.

Proceso de venta de la casa

El proceso de venta de una vivienda durante un divorcio requiere seguir ciertos pasos legales y administrativos.

Documentos necesarios para la venta

Para llevar a cabo la venta, es fundamental contar con los documentos que acrediten la propiedad de la vivienda, como la escritura pública, así como el certificado de eficiencia energética. También es necesario tener la última liquidación del IBI y el certificado de deuda pendiente si la propiedad tiene hipoteca. Tener toda esta documentación en regla facilitará el proceso de venta.

Firmas y modificación de escrituras

Ambos cónyuges deben firmar los documentos de venta si la propiedad está a nombre de los dos. En caso de que solo uno figure como titular, el otro cónyuge debe renunciar formalmente a sus derechos sobre el inmueble, si los hubiera. Esto puede requerir modificar las escrituras de propiedad, proceso que debe hacerse ante notario para asegurar la validez legal de la transacción.

Procedimiento ante la notaría y registro de la propiedad

Una vez que se han recopilado todos los documentos y se ha llegado a un acuerdo sobre la venta, los cónyuges deben acudir a una notaría para firmar la escritura de compraventa. El notario se encargará de registrar la operación y asegurarse de que cumple con todos los requisitos legales. Posteriormente, el nuevo propietario deberá inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para completar el proceso de venta.

Conoce los gastos de notaría en la compraventa de vivienda.

Aspectos financieros

Vender una vivienda durante un divorcio implica gestionar adecuadamente varios aspectos financieros.

Reparto del dinero de la venta

El reparto de los ingresos por la venta dependerá del régimen matrimonial. En el caso de un régimen de gananciales, los ingresos se dividen al 50 % entre ambos cónyuges.

Sin embargo, si se trata de una vivienda privativa, la persona propietaria recibirá la mayor parte o la totalidad del dinero. También es importante que ambos acuerden cómo se cubrirán los gastos asociados a la venta, como notaría e impuestos.

En este otro post contamos con más detalles a quién pertenecen los bienes adquiridos durante el matrimonio.

Implicaciones fiscales: plusvalía e impuesto sobre la renta

Al vender una vivienda, se deben tener en cuenta los impuestos. La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno desde que se compró hasta que se vende.

Además, el vendedor debe pagar el impuesto sobre la renta por las ganancias obtenidas si no reinvierte el dinero en la compra de otra vivienda habitual. Asesorarse bien es clave para cumplir con estas obligaciones sin errores.

¿Quién paga el IBI en el año de la venta?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) corresponde pagarlo al propietario que figura en el registro el 1 de enero del año en curso. Sin embargo, en muchos casos, los cónyuges suelen negociar para dividir este coste proporcionalmente según el tiempo que cada uno haya hecho uso de la vivienda durante el año. Establecer este tipo de acuerdos con antelación evitará problemas en la última fase de la venta.

Consejos para facilitar la venta

Vender una casa en medio de un divorcio puede ser un proceso complicado. Sin embargo, existen varios pasos y decisiones que pueden facilitarlo y hacerlo más eficiente, ayudando a ambas partes a evitar retrasos y conflictos innecesarios.

• Contrata un agente inmobiliario especializado: Nuestros profesionales con experiencia en ventas durante divorcios puede gestionar los aspectos más delicados del proceso y ofrecerte una valoración justa.
• Valora adecuadamente la vivienda: Obtener una tasación objetiva de la propiedad ayudará a fijar un precio competitivo y atraer compradores rápidamente, evitando malentendidos entre los cónyuges.
• Gestiona la documentación con antelación: Asegúrate de tener todos los documentos necesarios listos antes de poner la vivienda en venta. Esto incluye escrituras, certificados energéticos y el IBI.
• Negocia de forma efectiva: Es importante que ambos cónyuges se comuniquen y negocien de manera constructiva. Considerar la mediación profesional si la situación es tensa puede ser útil para llegar a acuerdos.
• Prepárate para la venta rápida: Acondicionar la vivienda, hacer pequeñas reparaciones y mantenerla ordenada incrementa su valor percibido y agiliza el proceso de venta.

Vender una casa durante un divorcio puede ser un proceso estresante, pero con la planificación adecuada y el apoyo de expertos, se puede simplificar. Si necesitas asesoría personalizada para vender tu casa de manera rápida y eficiente, nuestro equipo de profesionales está listo para ayudarte a cada paso del camino.