Guía para pedir una Hipoteca (y conseguirla): requisitos y pasos a seguir
En este artículo vas a aprender:
Los tiempos han cambiado, ya no se envían cartas manuscritas, no se necesita un albun de fotos físico y no se suele comprar una casa al contado.
Pero esto no significa que ya no la puedas comprar, al contrario, cada vez existen más opciones de financiación para que cualquier persona pueda tener su propia vivienda.
Esto es gracias a las hipotecas.
Ni mucho menos las hipotecas son algo que se haya inventado al año pasado. Es más su origen se remonta a la antigua Grecia.
Sin embargo, debido a sus constantes actualizaciones, es normal que la mayoría de personas desconozcan cómo funcionan y cómo se piden.
Por ello, en este artículo podrás conocerlo todo sobre las hipotecas y conseguir la vivienda de tus sueños de una vez.
Qué es y cómo funciona una hipoteca
Muchos son los que no entienden cómo funciona una hipoteca porque tienen un concepto confuso sobre ello.
Por lo que, empecemos con una definición sencillita de lo que es una hipoteca:
Una hipoteca es un préstamo que se solicita a una entidad financiera, generalmente un banco, para la adquisición de una propiedad inmobiliaria.
Al contratar una hipoteca, el prestatario se compromete a devolver el dinero prestado junto con los intereses correspondientes en un periodo de tiempo acordado.
La parte negativa de una hipoteca, es que si la incumples, la entidad financiera a la que se la has pedido puede solicitar la vivienda para recuperar lo que te ha prestado.
Por lo que ten siempre presente que, bajo los efectos de la ley, mientras estés pagando el préstamo hipotecario, la entidad financiera mantiene un interés de seguridad sobre tu vivienda.
Cómo funciona una hipoteca
Una vez que te haya quedado clara la definición de hipoteca, es necesario que entiendas su funcionamiento:
- Tú como futuro propietario ilusionado, negocias la compra de la casa que te gusta.
- Como tienes que pagar un precio inasumible de una sola vez, acudes a una entidad financiera para que te eche una mano.
- La entidad financiera paga al vendedor de la vivienda la cantidad acordada contigo.
- Tú te comprometes con la entidad financiera a pagarle el coste de la vivienda más intereses poco a poco según negociéis.
Y listo, ya podrás entrar a tu nueva vivienda y empezar a formar un nuevo camino de historias en ella.
Ten en cuenta que esto se trata de una explicación sencilla y que el proceso es algo más complejo en el que tienes que tener muchos más aspectos en cuenta.
Aspectos clave de la hipoteca
Antes de meterte en profundidad en esta guía, necesitarás entender el significado de otros aspectos clave que te encontrarás en el proceso de pedir un crédito hipotecario.
Estos son:
✳️ Euribor
El Euribor es un indicador variable que se suele tomar de referencia para aplicar el tipo de interés en las hipotecas variables.
Las entidades bancarias suelen establecer un plazo de revisión del Euribor de un año, lo que indicaría que durante 12 meses, tu hipoteca variable tendrá el mismo tipo de interés.
✳️ TIN y TAE
El Tipo de Interés Nominal (TIN) representa el porcentaje de interés aplicado al préstamo, mientras que la Tasa Anual Equivalente (TAE) incluye además de los intereses, otros costes.
En otras palabras, el Tipo de Interés Nominal (TIN) es como el precio básico que el banco te cobra por prestarte ese dinero, expresado en un porcentaje.
Es decir, si pides un préstamo hipotecario, el TIN es lo que pagas solo por el uso del dinero.
Por otro lado, la Tasa Anual Equivalente (TAE) es más completa porque no solo incluye ese precio básico (TIN), sino también cuenta todo lo extra que tienes que pagar:
- Comisiones que el banco cobra por darte el préstamo
- Otros gastos que puedas tener por la hipoteca.
Entonces, la TAE te da una idea más precisa de cuánto te costará realmente el préstamo cada año, con todo incluido.
Cuáles son los requisitos para pedir un crédito hipotecario
¿Ya tienes claro lo que es una hipoteca? Bien, pues ahora te toca descubrir si reúnes los requisitos antes de perder el tiempo en bancos para que te rechacen
Coge un boli y toma nota:
1. Capacidad de pago
En primer lugar, el banco querrá asegurarse de que vas a ser capaz de pagar las cuotas de la hipoteca.
Por ello, comprobarán tus gastos e ingresos mediante:
- Recibos de sueldo
- Declaraciones de impuestos
- Un desglose detallado de gastos mensuales en algunos casos.
Se suele considerar óptimo que la cuota no exceda el 30-35% de los ingresos, incluyendo otros préstamos.
2. Historial crediticio y Scoring bancario
Antes de concederte el crédito, la entidad correspondiente investigará si tienes alguna deuda o incidencia relacionada, accediendo a bases de datos de solvencia económica.
En otras palabras, investigarán si eres o no un moroso.
3. Estabilidad laboral y antigüedad
Lo que más le gusta a las entidades que te conceden la hipoteca es que tengas un flujo de ingresos estable.
Por ello, si eres asalariado, te solicitarán:
- Últimas nóminas
- Informe de vida laboral
Preferirán un contrato fijo o indefinido antes que cualquier otro.
Si eres autónomo, tendrás que entregarle:
- Declaraciones de la renta
- IVA
- Pruebas de ingresos estables durante los últimos años.
Se prefiere una historia laboral sólida para trabajadores autónomos.
4. Relación préstamo-valor (LTV)
La relación préstamo-valor, indica el porcentaje de la vivienda que cubrirá la entidad prestamista en la hipoteca.
A las entidades hipotecarias les interesa cubrir un LTV bajo, ya que les supone un menor riesgo en el caso de que el comprador deje de pagar.
Se suele establecer el límite en un 80% del valor de la vivienda.
Esto supone, que como comprador debes estar preparado para pagar un porcentaje inicial al contado por tu nueva casa.
5. Ahorros
Te recomendamos contar con ahorros que cubran al menos el 30% del valor de la propiedad, incluyendo gastos de compra e impuestos.
Esto demuestra capacidad de ahorro y reduce el riesgo para el banco, lo que supone que te darán unas condiciones mucho más favorables.
6. Seguros
Algunas entidades te pueden exigir contratar un seguro de vida y de hogar para proteger la inversión y asegurar el pago del préstamo ante eventos imprevistos.
A cambio, suelen darte mejores condiciones, por lo que, de tí depende aceptarlas o no.
7. Vinculación con la entidad
Aunque no es obligatorio, ser cliente previo del banco puede facilitar la aprobación de la hipoteca y mejorar las condiciones del préstamo.
8. Avales
En algunos casos, se puede requerir un aval (bien material o personal) para aumentar la seguridad del pago del préstamo.
9. Requisitos de la vivienda
Por último pero no menos importante, la propiedad debe cumplir ciertas condiciones:
➡️ Ubicación en terreno urbano
La propiedad debe estar situada en una zona clasificada como urbana, asegurando el acceso a servicios básicos y cumpliendo con la normativa urbanística local.
➡️ Ausencia de problemas legales
La vivienda no debe tener litigios, cargas, gravámenes pendientes ni estar sujeta a procedimientos judiciales que afecten su libre disposición.
➡️ Valor de tasación adecuado
Debe tener un valor de tasación que justifique el monto del préstamo solicitado, realizado por una empresa tasadora homologada.
➡️ No estar ocupada
La propiedad no debe estar ocupada ilegalmente ni tener inquilinos sin contratos de arrendamiento finalizados o resueltos.
➡️ Libre de usufructo
No debe estar sometida a derechos de usufructo que limiten la disposición plena de la propiedad.
➡️ Estado de conservación aceptable
Debe estar en condiciones de habitabilidad adecuadas y sin necesidad de reparaciones mayores que afecten su valor.
➡️ Cumplimiento de normativa urbanística
La construcción y las posibles reformas deben estar realizadas de acuerdo con la normativa urbanística, con las licencias correspondientes.
➡️ Documentación en regla
Debe contar con todos los documentos necesarios, como:
- Escrituras de propiedad
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
➡️ Adecuación a la financiación
La entidad financiera evaluará si el valor de la vivienda y las características se ajustan a las políticas de financiación.
➡️ Certificado de eficiencia energética
Debe disponer de este certificado, que es obligatorio en muchas jurisdicciones para la compraventa de viviendas.
Cumplir todos estos requisitos hará que tengas muchas posibilidades de que se te conceda la hipoteca.
Sin embargo, no cantes victoria antes de tiempo, ya que cada banco te puede pedir unos requisitos u otros que debes cumplir, por lo que trata siempre de leer la letra pequeña.
Qué 3 tipos de hipoteca existen
Como has ido viendo, todas las hipotecas no son iguales.
Tienes que tener en cuenta los distintos tipos que hay, con sus ventajas y desventajas para saber cuál es la que más te conviene pedir:
1. Hipoteca fija
Si optas por pedir una hipoteca fija, pagarás un tipo de interés constante durante todo el plazo del préstamo.
Lo bueno de este tipo de hipotecas, es que tendrás más estabilidad, ya que siempre sabrás lo que tienes que pagar y no te llevarás sorpresas.
Lo malo es que los bancos no son tontos y te pondrán un interés fijo elevado que te cueste más que el variable.
2. Hipoteca variable
Has decidido que prefieres incertidumbre a cambio de intentar lograr un tipo de interés más bajo. Es entonces cuando la entidad que te concede el préstamo te propone una hipoteca variable.
En este caso, el tipo de interés estará condicionado a las fluctuaciones del Euribor.
Lo bueno es que tendrás las posibilidad de conseguir tipos de interés mucho más bajos que con una hipoteca fija.
Lo malo del préstamo hipotecario variable es que te provocará cierta incertidumbre y podrá penalizarte en algunos periodos respecto al interés fijo.
3. Hipoteca mixta
Te gustan las dos opciones pero no te terminas de casar con ninguna, ya que estás buscando una estabilidad al principio, mientras te terminas de asentar, y una vez logrado esto, quieres intentar conseguir tipos de interés más bajos.
En este caso, la hipoteca mixta es tu solución, ya que podrás acordar un periodo inicial con un tipo fijo y, una vez que acabe este periodo, pasar a un tipo de interés variable.
Como ves, hay varias opciones disponibles en el mercado, ya solo falta que decidas cuál es la que mejor se adapta a tus necesidades.
Dónde se puede solicitar una hipoteca
Una vez hayas decidido el tipo de hipoteca que mejor se ajusta a tus necesidades, llega la hora de saber dónde solicitarla.
Lo primero que se viene siempre a la mente es acudir a un banco, tal y como se ha hecho toda la vida.
Sin embargo, también existen otras opciones interesantes que puede que se ajusten mejor a tus necesidades.
Aquí tienes una lista de las ventajas y desventajas de cada una de ellas.
▶️ Bancos tradicionales
Es el banco de toda la vida, lo más tradicional y de confianza para solicitar un crédito para la compra de una vivienda.
Lo mejor de pedir una hipoteca a un banco es que puedes contactar de forma directa con un gestor en una de sus sucursales y negociar las condiciones para que te sean más favorables.
✅ Ventajas de los bancos tradicionales:
- Atención personalizada.
- Negociación cara a cara.
- Presencia física para consultas.
⛔️ Desventajas de los bancos tradicionales:
- Procesos más lentos.
- Posibles comisiones más altas.
- Menos opciones de productos y servicios.
▶️ Entidades financieras online
Pero si ningún banco te convence, no necesitar irte con la opción menos mala. Existe otra vía que ha ido creciendo en los últimos años: Las entidades financieras online.
A través de plataformas digitales, es posible comparar diferentes ofertas rápidamente y gestionar el proceso de solicitud de forma más ágil y rápida.
✅ Ventajas de las entidades financieras online:
- Procesos más rápidos.
- Mayor transparencia en las condiciones.
- Opciones de comparación online.
⛔️ Desventajas de las entidades financieras online:
- Menos contacto personalizado.
- Posible falta de asesoramiento directo.
- Dependencia de la plataforma digital.
Te recomendamos que no te precipites y analices todas las opciones antes de lanzarte a la piscina.
Se trata de un proceso muy importante y duradero que no puedes tomar a la ligera.
Pasos a seguir para pedir un crédito hipotecario ideal
Si ya tienes claro cuales son todas las aristas de pedir un crédito hipotecario, es hora de que pases a la acción.
Siguiendo estos pasos, no se te escapará nada y conseguirás la hipoteca más beneficiosa:
- Analiza tu capacidad financiera
- Verifica los requisitos para la solicitud
- Investiga y compara opciones
- Contacto inicial con entidades financieras
- Preparación y presentación de documentos
- Negociación de condiciones
- Tasación de la vivienda
- Análisis detallado de la oferta vinculante (FEIN)
- Provisión de fondos
- Revisión precontractual en notaría
- Firma del contrato de hipoteca
1. Analiza tu capacidad financiera
Que no se te vaya la cabeza. Una cosa es que la hipoteca te ayude a pagar poco a poco tu vivienda y otra cosa es que busques una vivienda fuera de tus posibilidades.
Para tener un proceso tranquilo, busca préstamos que puedas cubrir de forma fácil y solo supongan un tercio de tus ingresos.
Además, debes tener ahorrado tanto para la inversión inicial como para posibles imprevistos.
2. Verifica los requisitos para la solicitud
Aunque cada entidad te puede requerir una cosa u otra, tu puedes ya saber si cumples algunos de los requisitos básicos para poder recibir el préstamo
3. Investiga y compara opciones
Una vez sepas que eres válido para recibir hipotecas, debes averiguar cuál es la opción que mejor se adapta a tus necesidades.
Investiga por internet las condiciones que te dan las entidades financieras y acude de forma presencial a los bancos para tratar de negociar condiciones más ideales.
4. Contacto inicial con entidades financieras
Cuando tengas claro cuál es la mejor opción para tí, contacta de nuevo con la entidad para hacérselo saber.
De inmediato pondrán en marcha la maquinaria para concederte la hipoteca.
5. Preparación y presentación de documentos
La entidad bancaria te dará una lista de los documentos que necesitan para tramitar tu hipoteca y asegurarse de que cumples sus requisitos.
Reúnelos con cuidado y envíaselos en el formato que te pidan.
6. Negociación de condiciones
La entidad te pondrá sobre el papel una serie de condiciones.
No te conformes e intenta renegociarlas hata que estén a tu gusto. Ten en cuenta que casi siempre vas a poder mejorar la primera oferta.
7. Tasación de la vivienda
Para que se te conceda la hipoteca, es necesario que tu vivienda esté tasada con un tasador homologado.
Asegúrate que la cantidad tasada se corresponda con el valor que has acordado con el vendedor si no quieres empezar perdiendo.
8. Análisis detallado de la oferta vinculante (FEIN)
El banco te propondrá su oferta final (FEIN) y es cuando decidirás si firmarla o no.
Asegúrate de leerla bien y comprenderla al completo para evitar posibles sorpresas futuras.
9. Provisión de fondos
Prepara el dinero necesario para los costes del proceso y la inversión inicial.
Una ausencia de estos fondos puede provocar un retraso significativo en el proceso y que el vendedor se eche para atrás.
10. Revisión precontractual en notaría
Antes de firmar, contacta con un notario para que revise todo el contrato en búsqueda de cualquier causa que pueda perjudircarte demasiado a favor de la entidad.
11. Firma del contrato de hipoteca
Una vez hayas superado todos los pasos y estés aquí, solo queda implantar tu rúbrica en el contrato con la presencia del vendedor y el representante de la entidad financiera.
Enhorabuena, desde este momento serás el nuevo propietario de una vivienda.
Consejos antes de firmar una hipoteca para evitar arrepentirte
Antes de comprometerte con una hipoteca, es importante tener en cuenta una serie de consejos clave que te ayudarán a tomar la mejor decisión financiera para tu situación:
1. Evalúa tu capacidad de endeudamiento
- Analiza detenidamente tus ingresos mensuales y tus gastos fijos para determinar cuánto puedes destinar al pago de la hipoteca.
- Considera también posibles imprevistos y asegúrate de tener un colchón financiero para afrontarlos sin problemas.
2. Lee detenidamente el contrato
Antes de firmar cualquier documento, asegúrate de leer y comprender todas las cláusulas y condiciones de la hipoteca.
Presta especial atención a:
➡️ Intereses y comisiones
- Verifica el Tipo de Interés Nominal (TIN) y la Tasa Anual Equivalente (TAE) para tener claro cuánto pagarás realmente por el préstamo.
- Conoce las comisiones asociadas, como la comisión de apertura y la comisión por cancelación anticipada, para evitar sorpresas.
➡️ Condiciones de la hipoteca
- Comprueba si la hipoteca tiene cláusulas abusivas o poco claras que puedan perjudicarte a largo plazo.
- Asegúrate de entender las condiciones de subrogación hipotecaria, en caso de querer cambiar de banco en el futuro.
Seguir estos consejos te permitirá firmar una hipoteca con pleno conocimiento de causa y evitar posibles complicaciones en el futuro.
Pide tu hipoteca de forma segura con estos pasos y requisitos
Seguir todos estos pasos y requisitos harán que estés más que listo para pedir una hipoteca por esa vivienda de la que te has enamorado.
Recuerda prestar atención a la letra pequeña y luchar por las condiciones más justas para tí.
Ah, y no olvides asegurarte de elegir la vivienda ideal antes de pedir la hipoteca. Con Inmobiliaria Núcleo, esto no es algo de lo que te tengas que preocupar.
