¿Quién paga las derramas en una compraventa?

Es importante comprender quién paga las derramas en una compraventa si vas a iniciar un proceso de este tipo. Las derramas son gastos extraordinarios aprobados por la comunidad de propietarios para cubrir reparaciones o mejoras en el edificio.

La responsabilidad del pago generalmente recae en el propietario en el momento en que se exige el pago. Sin embargo, existen excepciones y acuerdos específicos que pueden alterar esta norma general. En este artículo explicaremos en detalle las normativas y situaciones comunes para que tomes decisiones informadas.

¿Qué son las derramas en una comunidad de propietarios?

Las derramas son aportaciones económicas extraordinarias que los propietarios de una comunidad deben realizar para financiar mejoras, reparaciones o proyectos especiales en las áreas comunes del edificio. A diferencia de las cuotas ordinarias, las derramas no son pagos recurrentes sino que se aprueban en función de necesidades específicas. Estas pueden incluir reparaciones urgentes, instalación de un ascensor, mejoras en la eficiencia energética del edificio o cualquier otro proyecto que beneficie a la comunidad.

El proceso de aprobación de una derrama suele llevarse a cabo en una junta de propietarios. En esta reunión, los miembros de la comunidad debaten la necesidad del gasto, el presupuesto necesario y cómo se distribuirán los pagos entre los propietarios. Una vez aprobada, todos los propietarios están obligados a contribuir, aunque no siempre queda claro quién debe pagar en caso de una compraventa de la vivienda.

Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y las derramas

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es la normativa que regula las comunidades de propietarios en España. Esta ley establece las responsabilidades y derechos de los propietarios, incluyendo la gestión y pago de las derramas.

Artículo 17.11: responsabilidad del pago

El artículo 17.11 de la LPH establece que las derramas deben ser pagadas por el propietario que ostente tal condición en el momento en que se exija el pago. Esto significa que, si una derrama se aprueba y se hace exigible mientras una persona es propietaria, esa persona será responsable de su pago.

No obstante, el comprador debe ser informado sobre la existencia de derramas antes de la compraventa, lo cual puede influir en la negociación del precio del inmueble.

Afección real y sus implicaciones

La afección real es un concepto legal que implica que la responsabilidad de ciertas deudas, como las derramas, está vinculada al inmueble y no al propietario. Esto significa que, aunque la deuda haya sido generada por el anterior propietario, el nuevo propietario puede ser responsable de su pago si no se ha liquidado antes de la compraventa.

Esto protege a la comunidad de propietarios y asegura que las deudas sean satisfechas, independientemente de los cambios de propiedad.

Situaciones comunes en la compraventa

En el proceso de compraventa de una vivienda, pueden surgir diferentes situaciones relacionadas con el pago de derramas. Es importante conocer cómo manejarlas para evitar conflictos y malentendidos entre las partes involucradas.

Derramas aprobadas antes de la compraventa

Si una derrama se ha aprobado antes de la compraventa, la responsabilidad de su pago recae en el propietario en el momento de la aprobación. Esto significa que el vendedor debe abonar las derramas hasta el día en que se firme la venta. Es fundamental que el comprador esté informado de estas derramas para negociar el precio de compra de manera justa.

Derramas pendientes de aprobación

Cuando existen derramas pendientes de aprobación durante la fase de negociación, el vendedor debe informar al comprador sobre esta posibilidad. El comprador debe estar preparado para asumir estos costes adicionales una vez que se convierta en propietario. Este conocimiento permite al comprador ajustar su oferta o negociar con el vendedor para compartir los gastos futuros.

Derramas aprobadas después del contrato de arras

En ocasiones, las derramas pueden ser aprobadas después de la firma del contrato de arras pero antes de la transferencia oficial de propiedad. En estos casos, la responsabilidad del pago puede depender de los acuerdos establecidos en el contrato de arras. Es esencial que ambas partes discutan y documenten quién asumirá estas obligaciones financieras para evitar futuros conflictos.

Conoce a detalle cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de compraventa.

Cómo conocer el estado de las derramas antes de la compra

Antes de comprar una vivienda, es fundamental conocer si existen derramas pendientes. Esto ayuda a evitar sorpresas y a tomar una decisión informada sobre la inversión.

Certificado de deudas de la comunidad

Solicitar un certificado de deudas de la comunidad es el primer paso para conocer el estado financiero del inmueble. Este documento, emitido por el administrador de fincas, detalla todas las deudas pendientes, incluyendo derramas aprobadas y no pagadas. Proporciona una visión clara de las obligaciones económicas que el nuevo propietario deberá asumir, asegurando transparencia en la transacción.

Comunicación con el administrador de fincas

Establecer una comunicación directa con el administrador de fincas es esencial. Este profesional puede ofrecer información detallada sobre el historial de derramas y la situación económica de la comunidad. Además, el administrador puede aconsejar sobre cualquier proceso administrativo necesario para regularizar la situación de las derramas antes de completar la compraventa, facilitando una transición más suave.

¿Qué hacer si existen derramas pendientes?

Encontrar derramas pendientes al comprar una vivienda puede ser problemático. Es importante saber cómo proceder para resolver estos problemas y proteger tu inversión.

Reclamaciones y vicios ocultos

Si descubres que existen derramas pendientes después de la compra, puedes considerar hacer una reclamación por vicios ocultos. Un vicio oculto es un defecto o problema que no fue revelado por el vendedor y que afecta significativamente el valor de la propiedad. En este caso, podrías solicitar una compensación al vendedor o, en situaciones graves, anular el contrato de compraventa.

Procedimiento para resolver disputas

Para resolver disputas sobre derramas pendientes, es recomendable seguir un procedimiento legal claro. Primero, intenta llegar a un acuerdo amistoso con el vendedor.

Si esto no es posible, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal para evaluar tus opciones legales. Podrías necesitar acudir a los tribunales para resolver el conflicto, especialmente si la cantidad de dinero implicada es significativa.

Consejos para vendedores y compradores

Tanto si eres vendedor como comprador, es importante seguir algunos consejos para manejar adecuadamente las derramas en la compraventa de una vivienda. Estos consejos te ayudarán a evitar problemas y asegurar una transacción transparente.

• Solicita un certificado de deudas: Asegúrate de pedir un certificado de deudas a la comunidad de propietarios para conocer cualquier derrama pendiente. Este documento debe ser emitido por el administrador de fincas.
• Informa sobre derramas pendientes: Si eres vendedor, proporciona toda la información sobre derramas pendientes al comprador. Esto incluye detalles sobre el motivo de la derrama, el monto total y el calendario de pagos.
• Negocia y documenta acuerdos: Antes de cerrar la venta, negocia quién asumirá las derramas pendientes y documenta este acuerdo en el contrato de compraventa. Esto evita malentendidos y posibles disputas en el futuro.
• Transparencia y comunicación: Mantén una comunicación abierta y transparente durante todo el proceso de compraventa. Asegúrate de que ambas partes comprendan claramente sus responsabilidades respecto a las derramas.

También te recomendamos echarle un vistazo a estos 8 aspectos legales relacionados con la compraventa de un inmueble.

Casos especiales y excepciones

En el proceso de compraventa, pueden surgir situaciones excepcionales que requieren atención específica. Conocer estos casos puede ayudarte a manejar mejor las transacciones y evitar complicaciones.

Propiedades con mejoras realizadas

Cuando una propiedad ha sido objeto de mejoras importantes, es necesario verificar si estas han sido financiadas mediante derramas. Es fundamental que el comprador esté informado sobre cualquier deuda pendiente relacionada con estas mejoras. Si el comprador desconoce estas derramas, podría enfrentar gastos inesperados después de la compra, lo que afectaría su presupuesto y la satisfacción con la transacción.

Venta de propiedades con obras en curso

En el caso de propiedades con obras en curso, es necesario establecer claramente quién será responsable de las derramas asociadas a estas obras. Este acuerdo debe ser detallado en el contrato de compraventa.

El comprador debe estar consciente de las responsabilidades que asumirá, y el vendedor debe asegurarse de que todas las obligaciones están claramente comunicadas y acordadas para evitar futuros conflictos legales o financieros.

Es importante entender quién paga las derramas en una compraventa para evitar sorpresas desagradables y asegurar una transición de propiedad sin problemas. La transparencia y una comunicación clara entre las partes son clave para proteger a compradores y vendedores.