¿Es posible vender una vivienda que aún está a nombre del fallecido?

Vender una casa heredada puede parecer sencillo, pero no lo es tanto si aún figura a nombre del fallecido. Muchas familias se enfrentan a este escenario sin saber por dónde empezar ni qué pasos son legales. ¿Es posible realizar la venta sin haber aceptado la herencia? ¿Qué trámites son obligatorios? En este artículo resolveremos todas esas dudas, de forma clara y directa, para que sepas cómo actuar y evites errores que pueden complicar aún más la operación.

Requisitos legales para la venta de una vivienda heredada

Para vender una vivienda heredada, el primer paso es asegurarse de que la propiedad esté correctamente regularizada. Mientras la casa siga a nombre del fallecido, legalmente no se puede formalizar una venta.

Situación legal de la propiedad tras el fallecimiento

En el momento del fallecimiento, la vivienda pasa a formar parte de lo que se conoce como herencia yacente. Es decir, el bien está en un limbo legal: ya no pertenece al fallecido, pero tampoco ha sido aceptado formalmente por los herederos. Durante esta fase, no se puede disponer legalmente del inmueble.

Aunque algunas personas piensan que con el testamento basta, lo cierto es que hasta que no se realicen ciertos trámites, la titularidad no se actualiza. Por tanto, ningún heredero puede vender, hipotecar o alquilar la vivienda sin regularizar esta situación. Esto requiere iniciar un proceso sucesorio completo.

Aceptación de la herencia: trámite imprescindible

Aceptar la herencia es un paso obligatorio. Es el trámite que transforma esa herencia yacente en una herencia efectiva. Una vez aceptada, los herederos pueden registrarse como nuevos titulares del bien inmueble.

Este proceso incluye:

• La escritura pública de aceptación de herencia: se realiza ante notario y detalla el reparto del patrimonio.
• El pago de impuestos: especialmente el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal, cuando corresponda.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad: para reflejar el cambio de titularidad.

No aceptar la herencia bloquea cualquier intento de venta, incluso si hay un comprador interesado y un acuerdo entre los herederos.

El papel del notario en el proceso de venta

El notario es una figura clave. No solo da fe del acto de compraventa, también valida que toda la documentación esté en regla. Si detecta que la vivienda sigue a nombre del fallecido, la operación no podrá completarse.

En los procesos de herencia, el notario también puede intervenir desde el principio. Por ejemplo, para otorgar el acta de declaración de herederos si no existe testamento. Contar con un notario desde las primeras fases puede ahorrar tiempo y errores que compliquen la venta más adelante.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez aceptada la herencia y pagados los impuestos, el siguiente paso es inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción es lo que otorga seguridad jurídica sobre la titularidad.

La venta sin esta inscripción no es posible. El comprador necesita garantías de que quien vende es, legalmente, el propietario. Además, sin esta inscripción, no se puede firmar una hipoteca, ni realizar ningún acto que afecte a la propiedad. Por eso, es un trámite que debe cerrarse antes de avanzar con la venta.

¿Quiénes pueden vender la vivienda del fallecido?

Solo los herederos legalmente reconocidos pueden vender una vivienda heredada. No basta con que exista voluntad de hacerlo; es necesario haber completado todo el proceso de sucesión y figurar como titulares registrales del inmueble.

En herencias con varios herederos, la venta requiere el acuerdo de todos. Si uno de ellos no acepta vender, la operación no puede realizarse. Es frecuente que haya desacuerdos, por lo que conviene resolverlos antes de iniciar gestiones de venta o contactar con posibles compradores.

También hay casos en los que los herederos no están localizados, o uno de ellos ha fallecido a su vez. En esos casos, el proceso puede complicarse y requerir intervención judicial.

Además, te contamos cómo vender una herencia no escriturada.

Documentación necesaria para formalizar la venta

Para vender la casa heredada, es necesario reunir una serie de documentos que acrediten la legalidad del proceso. A continuación se detallan los más importantes:

• Certificado de defunción: documento oficial que acredita el fallecimiento del propietario anterior. Es imprescindible para iniciar cualquier trámite sucesorio.
• Certificado de últimas voluntades: indica si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario. Se solicita en el Ministerio de Justicia.
• Copia autorizada del testamento o declaración de herederos: si hay testamento, debe presentarse una copia autorizada. Si no lo hay, se requiere una declaración de herederos, también notarial.
• Documentación registral y catastral de la propiedad: nota simple del Registro de la Propiedad y referencia catastral para comprobar la titularidad, posibles cargas o discrepancias.

Consecuencias de intentar vender sin regularizar la herencia

Intentar vender una casa sin haber completado los trámites sucesorios puede tener consecuencias legales y económicas graves. Muchos piensan que basta con un contrato privado entre herederos o con un acuerdo verbal. No es así.

Imposibilidad legal de formalizar la venta

El notario se verá obligado a rechazar la firma si detecta que la vivienda sigue a nombre del fallecido. Tampoco se podrá inscribir la compraventa en el Registro, lo que dejaría al comprador sin protección legal. El contrato no tendría validez jurídica.

Bloqueo registral y rechazo de compradores

Un comprador informado pedirá una nota simple registral. Si aparece a nombre del fallecido, lo más probable es que se retire. Las inmobiliarias también suelen rechazar operaciones sin herencia regularizada, por el riesgo que implican.

Sanciones y problemas fiscales

Vender sin pagar los impuestos de sucesiones o sin declarar la operación puede generar sanciones, recargos e incluso bloqueos judiciales. Hacienda puede reclamar la deuda con intereses y penalizaciones. Todo esto alarga el proceso y complica futuras operaciones.

Pasos para vender una vivienda heredada correctamente

Vender una casa heredada requiere seguir una serie de pasos claros. No son opcionales y deben completarse en orden para evitar errores.

Regularización de la propiedad

Lo primero es aceptar la herencia. Eso implica:

• Acudir al notario y firmar la escritura de aceptación.
• Aportar todos los documentos necesarios (certificados, testamento…).
• Calcular el valor real de los bienes heredados.

Una vez hecho esto, la propiedad podrá ser traspasada legalmente a los herederos.

Pago de impuestos correspondientes

Tras aceptar la herencia, hay que pagar:

• Impuesto de sucesiones: cada heredero paga según su porcentaje. Las bonificaciones varían por comunidad autónoma.
• Plusvalía municipal: la paga el heredero que recibe el inmueble. Grava el aumento de valor del terreno urbano.

Ambos deben liquidarse antes de seguir con el resto de trámites. Se pagan ante Hacienda autonómica y el ayuntamiento, respectivamente. Además, si quieres vender el inmueble, debes conocer los impuestos que se pagan al vender una casa.

Tramitación ante notario y registro

Con los impuestos liquidados, se puede firmar la compraventa ante notario. Este comprobará toda la documentación y elaborará la escritura pública.

Luego, el comprador deberá inscribirla en el Registro de la Propiedad. Solo así quedará como nuevo propietario de forma legal y segura.

Formalización de la venta ante notario

En la notaría, ambas partes firman el contrato de compraventa. Se entrega el cheque o transferencia al vendedor, y se protocoliza la operación. Todo debe estar reflejado en escritura pública.

El notario también se encargará de enviar la comunicación al Registro. Es el último paso antes de que el comprador asuma todos los derechos y obligaciones sobre la vivienda.

Otro opción viable es vender la casa heredada entre hermanos.

Vender una vivienda heredada puede parecer complicado, pero con la orientación adecuada es un proceso totalmente gestionable. Si necesitas ayuda para resolver tu caso o quieres asegurarte de que todo se hace correctamente, ponte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de asesorarte y acompañarte paso a paso.